№ 11 от 13 марта 2014 года

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЙ ЛИКБЕЗ.

Введение  в  действие  в   2005  году  Жилищного Кодекса РФ стимулировало развитие рынка жилья, входящего в состав имущества многоквартирного дома (МКД). В свою очередь эти процессы породили проблему множественности собственников в рамках одного МКД, что фактически относится ко всему эксплуатируемому жилью. Проблема усугубилась активным переводом части жилого фонда, расположенного на центральных улицах городов и посёлков, в нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования.
В отличие от принятого в мировом сообществе правила для объектов жилой недвижимости «один объект – один владелец», в нашей стране сформировалась новая форма – множественность владельцев имущества МКД. Последствия сложившегося положения выражаются не только в разности интересов собственников, но и в игнорировании большинством из них вопросов совместного и эффективного управления имуществом. Особенно это касается представителей молодого поколения, которые не понимают, что с этой обязанностью делать, а зачастую просто не желают ничего предпринимать.
Как нам кажется, причин здесь несколько. Во-первых, многим жильцам квартиры достались в собственность в результате приватизации, и у них складывается ошибочное мнение: раз имущество получено на бесплатной основе, то и дальше кто-то будет за них решать проблемы, связанные с эксплуатацией дома. Во-вторых, большую роль играет так называемый «правовой нигилизм» в отношении осознания статуса собственника МКД. Слабое знание и неправильная трактовка нормативно-правовых положений, регулирующих отношения собственников МКД, привели к тому, что, по сути, у них отсутствует чувство собственника другого, отличного от квартиры, общедомового имущества (подвал, крыша, лестница и др.). В-третьих, многие собственники квартир в МКД до сих пор не знают и не интересуются, а что, собственно, происходит с землёй, на которой расположен дом? Для многих открытие, что вопросами разграничения и оформления придомовой территории также необходимо заниматься. Поэтому формирование и дальнейшее развитие института «эффективного собственника» имущества МКД – единственный путь устранения выявленных проблем.
Подчеркну: именно собственники жилых помещений в МКД несут бремя содержания общедомового имущества. На праве общей долевой собственности им принадлежат также: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (ч. 1 ст. 36 ЖК). При этом доля собственника помещения в этом доме в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Однако собственники помещений МКД выделить свою долю в натуральной форме из этой общей собственности не имеют права, так как им принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте. При купле-продаже квартиры доля нового собственника в праве общей собственности на объекты общего пользования в МКД будет соответствовать доле предыдущего владельца.
Правоотношения между собственниками помещений в МКД относительно общедомового имущества регулируются гражданским и жилищным законодательством. Так, от воли собственников МКД зависит выбор формы накопления средств на проведение капитального ремонта домов, которые осуществляются в нашем регионе в соответствии с №43-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области». По своей сути могут быть приняты фактически противоположенные управленческие решения: сами собственники имущества МКД занимаются вопросами капитального ремонта или перекладывают это бремя на плечи регионального оператора.
Таким образом, эффективный собственник:
– принимает участие в общих собраниях;
– интересуется состоянием имущества дома;
– участвует в планировании мероприятий, связанных с обслуживанием общедомового имущества;
– повышает уровень своей компетентности в сфере ЖКХ;
– изучает новые передовые технологии в сфере управления МКД и др.

Николай БЕДЕНКО,  профессор Тверского филиала СПбГЭУ